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“房住不炒”再发力，北京共有产权新政香不香
在2020年的最后一天，北京的房地产市场采取了另一项创新举措。共享财产住房的交易规则发生了新变化。大致可以归纳为：房价有限，五年后政府不收取租金。对于市场进入交易，政府部分仅采用原始值。新规则一个接一个，到处盈利，充满诚意。如果该试验成功，那么购房者是否会踏上购房的无忧之路？
这是关于北京海淀，朝阳和大兴的三处共有房屋的土地出让规则的修改。规则的改变颠覆了常识。以前，在各地拥有共享产权的惯例是，在购买了五年之后，可以以当时的市场价格购买政府产权以获得完整的产权。那些未获得全部财产权的人不得购买其他房屋。
关于租金部分，地方政府的要求有很大不同，有些人还主张这部分权利。例如，在西安获得全部产权之前，购买者应按市场租金的70％支付政府产权部分的租金，这意味着即使是“自住”，购买者也必须支付一定的租金。按月。从这个意义上说，政府的财产权是真实的，与合伙购买房屋的“股东”没有区别：房价过高，居民负担不起，政府出售土地并盖房。与居民共同合作，然后分担风险和收益。
“不租房，进入市场，只取原始价值”是完全不同的。 “仅取其原始价值”意味着政府不再是股东，而是借款者；通常，商业借款也收取利息，而政府甚至不收取利息。它更像是一个非营利性的福利机构；非营利性质又向前迈进了一步，这等效于政府进行慈善事业。 “市场进入交易”也直接指以前的股权住房的不受欢迎的弊端，并且已经“开放”了通常实施的封闭交易。过去，即使二手房交易也仅限于有资格购房的人，即低收入的首次购房者。尽管第一手住房具有政府援助的性质，但在五年后偿还政府的“零息贷款”后，它可以作为商品住房进入市场。好处是如此之多，以至于令人难以置信。
政府慷慨地进行利润转移的原因是什么？通过梳理近年来推出的经济适用房的类型，我们可以对其进行深入了解。住房改革后，住房价格上涨。政府最初推出了经济适用房，并于2008年逐渐撤出。然后是固定价格的商品房，然后在2013年后过渡到自住商品房。每种类型的经济适用房均明显低于商品房。它引起套利，因此必须进行迭代。自2017年以来，它一直是共享财产的房子。
在北京，共享财产住房似乎确实发挥了作用。推出后，北京的房价已逐步下降。效果是如此之大，甚至达到了经常出售公共财产土地的地步。 2017年，北京市住房和城乡建设委员会定下了“小目标”，即在未来五年内提供25万套拥有共同产权的房屋，基本上每年需要提供50,000套。但是，土地买卖一年来一直没有火爆。 2018年，共有土地开始大面积出售。到今年，大量已完工的房屋无法出售。普通财产权已成为房地产开发商的获利陷阱，也是公民回避的购房选择。
实际上，不难理解，只有那些从未购买过房屋的居民才能获得房票。入场券是一种宝贵的资源，是一个小家庭蓬勃发展并赶上财富增值步伐的门票。共有财产的住房只能在没有住房的低收入人群中流通，并且很难以高价进行第二次出售。从房地产升值中获利的机会远小于商品房。用比喻的话来说，如果您手头有票，那么购买商品房将是一种浪费。购买共享住房意味着为未来的房地产升值提供机会。
所有以政策为导向的住房，例如经济适用房，限价住房和自住商品住房，都引起了投机活动，并且系统设计被人性所击败。共用房间没有套利空间，但也已失去了人性。从这个意义上说，住房和住房的政策制定者真的很难不进行推测。幸运的是，他们可以不断尝试并犯错，因此北京进行了大胆的尝试，向首次购房者提供“无息贷款”和“无租金”的每日小额福利，以及在增值空间中的“不可预测的”收益。 ，理性经济人的谋利属性已全部动员，对共享财产屋没有兴趣。
但是，系统设计者并没有“大亏”，他们仍然保留了自己的一种获利方式，即“限制土地价格和拍卖产权份额”。设定土地价格上限，当拍卖达到上限时，开发商将转向竞标政府的房地产份额。当然，这个份额不是无限的，也有一个上限。但是，通过拍卖政府股，开发商将无租金，“零利率贷款”和共享房屋中包含的房屋的原始价值转换为房屋价格，然后进一步转嫁给购买者。
尤其值得一提的是，这里的土地价格限制与价格限制不同。根据规定，当开发商出售房屋时，只有当价格明显高于周围的待售项目时，房屋才会被存档出售。在过去的两年中，北京当地拍卖中的大量限价房屋已经撤回，房价已移交给市场确定。这也意味着共享财产房屋的上市价格仍然相对模糊。
在北方雁向南飞的背景下，北方的房价实际上已经得到控制。此时，北京在共享财产住房方面的努力不禁让人想起它每年供应5万套住房的惯性。禁止炒作的做法将继续严格执行。但是对于南方而言，当各个城市的人们争先恐后地买房时，共同拥有住房的权力就显得尤为重要。例如，在深圳，房价继续上涨，机票可能带来四到五百万元的套利，并且出现了一个新的彩票家庭。在这样的地方，普通财产权在稳定房价方面远远没有发挥应有的作用。
无论是商品房还是政策性住房，土地供应都是至关重要的。北京决心仅每年提供50,000套共享产权的决心就足以阻止房地产投机者。 2020年全国土地收入和交易面积均超过2019年，创造了纪录。 13个城市的土地出让金超过1000亿元。前五名城市中的三个位于长江三角洲。上海，杭州，广州和南京的土地出让金超过2000亿元，而上海以2940亿元的土地出让金位居全国第一。在产权共享方面最活跃的北京，大幅缩水，以1,887亿元的人民币排名第五。
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