警惕楼市租赁泡沫，在长租公寓成为风口之后，关于市场消化的问题开始被关注。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间，包括贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领等在内的市场专家近日公开示警，通过增量的开发完成租赁供应的形式并不应该是常态，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，成为了资本与资源迅速进入这个市场的主因，面对人口迁移、供应配套不健全等问题，市场需要警惕租赁泡沫。

　　值得注意的是，在国家明确发展住房租赁市场特别是长期租赁的背景下，众多房企摇身一变成为“包租公”，做起了长租公寓的买卖。据不完全统计，目前已有20多家百强房企启动长租公寓中长期发展战略，并在长租公寓领域动作频频。有分析人士认为，预计接下来将会有更多房企转战长租市场。

　　以万科为例，该公司于2014年率先试水长租公寓领域，相关业务自2015年进入扩张阶段。公开资料显示，万科在2015年单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在几个重点城市进行尝试。进入2016年，万科整合旗下各个分公司长租公寓项目，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等，并统一为“泊寓”品牌。

　　万科集团副总裁、董事会秘书朱旭在今年博鳌（楼盘）·21世纪房地产论坛第18届年会上表示，万科在2014年开始进入长租领域，现已在全国开发长租公寓16万间，目前已经开业的公寓有4万间。

　　“房企在长租公寓领域布局，可以形容为不得不为之。”张波分析称，租赁作为房企下一个十年竞争的第二跑道，各大品牌房企没有任何理由放弃“参赛权”，房企布局长租公寓多是为长远发展考量，并非着眼于眼前的盈利空间。

　　“从布局长租公寓领域的企业来看，开发商动作更为猛烈一些。除开发商以外的参与主体大多以轻资产为主，而开发商则是轻重资产结合、重资产为主。此外，开发企业在租赁市场中争夺自己的市场份额，对于企业转型而言也是一个非常重要的方向。”张宏伟如是分析。

　　此外，盈利能力问题是长租公寓绕不过的话题。

　　“在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。” 张波对北京（楼盘）商报记者说道。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前租赁业务的发展，其实主要是供给端的概念，而需求端其实还没有真正跟上来。

　　“所以从这个角度看，对于供给端来说，各类优惠政策和资本购买，往往会刺激增加供应，但是未来是否可以持续，其实也是有疑问的。”严跃进补充道。

　　张波分析认为，未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。不过，从目前来看，长租公寓市场的回报率的确不太如人意，尤其是近两年运营方获取的房源成本往往较高，房企拿到租赁地块的成本也较高，这些因素对于长租行业的长期发展的确不利，需要在政策、税收以及资金层面给予更多倾斜。

　　警惕租赁泡沫

　　在长租公寓发展得风生水起之时，业界对于住房租赁市场的风险预测——“租赁泡沫”论，也越来越多被提及。

　　“当下的市场绝对不可能通过增量的开发完成租赁供应，但目前市场就是这样做的。另外，把租购并举当成以租代购，把租赁支持性政策简单等同于金融支持开发，都是租赁市场的误区。” 在杨现领看来，随着潜在住房供应越来越少，租赁人口往城市里面迁移，租赁作为一个强刚需，取决于周边配套和交通便利性等，导致今天租赁需求结构和供应结构正在发生很大的错配。他担心，在政策的激励下，大量企业短时间内集中涌入住房租赁市场。而需求端问题未能解决，一些租赁企业的房屋空置率较高，租赁崛起到租赁泡沫也就一两年时间。

　　值得一提的是，大部分专家对“租赁泡沫是租赁市场发展必由”的观点持肯定态度，但在租赁泡沫何时来临的时间问题上，与杨现领的观点存在一定出入。

　　张波分析称，国内租赁房源目前还远未到所谓的房源过剩，所谓的空置率较高情况的重要原因无非两个，一类是产品不对路，另一类是租金不对路。这里面很大情况可能是对于用户需求调查不够深入所致，例如在北京、上海等一线城市，大量用户租赁需求是以小户独居为主，如果市场上大量出现大面积户型则可能较难迎合用户需求。