中国城促会城镇规划专业委员会秘书长曹兵表示，十九大报告中明确提出要实施区域协调发展的战略和乡村振兴战略，强调以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。这两项战略的实施都与特色小镇的建设密不可分。“从我国现阶段城乡经济二元结构的现实情况来看，大力发展小城镇是当务之急。”曹兵说。

　　资产证券化进入发展快车道 REITs破冰在即

　　近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。业内人士认为，在当前租售并举的政策背景下，类REITs向真REITs的转变很可能在以租赁住房为底层资产的证券化产品中首先取得突破。在峰会上，一众大咖也畅谈了对于资产证券化的真知灼见。

　　“如果把REITs比作单一资产的IPO，类REITs可能还在pre-IPO，比PE、VC再靠后一些，但本身还不是永续期的发行，发展再退出、再到期的过程，有一点像储备具备IPO的条件的企业或资产做pre-IPO。”渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光这样讲述类REITs与REITs的区别。

　　那么，制约公募REITs法阵的瓶颈有哪些?高和资本执行合伙人周以升表示业内普遍认为有五个主要方面：第一，REITs法规未推出; 第二，估值问题和专业购买人稀缺; 第三，税收优惠不明确; 第四，配套融资手段有待优化; 第五，合格资产管理人缺失。“实际上，这五个方面在实践中正被逐个突破，已经没有实质的瓶颈。而专业的购买人和参与方进入市场进行资产并购、资产加工和金融实验等具体的实践是行业发展的根本动力。”周以升称。

　　(资产证券化论坛现场，从左至右：高和资本执行合伙人周以升，中信资本房地产购买执行董事柴志培、新派公寓创始人王戈宏、鼎诺资本总裁许余洁先生、渤海汇金证券资产管理有限公司董事总经理李耀光)

　　此外，中信资本房地产购买执行董事柴志培则认为，除了基金管理，资产管理也是制约REITs没有落地的原因。纵观国内市场从购物中心到，还是缺乏系统体系的管理、上市的标准化及人员的培养。

　　新派公寓创始人王戈宏称，长租公寓成为中国继共享单车滴滴之后的第三个烧大钱的行业。他建议开发商在中国做REITs要转变思维，第一，开发商买房子的思维要扔掉。第二，传统的投行思维，即算租售比的思维。做REITs必须要建立购买思维和资产管理两种思维。

　　鼎诺资本总裁许余洁则以亲身经历讲述了推进资产证券化的方式。“鼎诺现在一方面在做很多的pre-IPO，也在收一些资产。另一方面，利用证券化的方式退出一些不良资产。“现在资产证券化缺的是长期资金。”许余洁说。

　　行业变幻，硝烟四起。白银时代,原有的规则正在被打破。存量时代，盈利模式正在生变。机遇和挑战就像一个天平的两端,总在此起彼伏中摇摆。

　　4月29日，由清华经管协会、凤凰网主办的“新时代·新经济·新生态”首届(2020)清华经管学院地产金融峰会在清华经管伟伦楼报告厅拉开帷幕。一众房地产行业领导、思想学者同台论道，以行业之辩畅谈新时代下的新经济与新生态,全方位探讨新时代驱动下房地产的现时状态、风口契机以及未来走势。

　　直击痛点 大咖共论新时代的新经济

　　当前国际形势风云变幻，多元力量博弈之下，全球资本市场正迎来全新洗牌。在十九大宣告中国迈入“新时代”之时，作为世界第二大经济体，中国经济的角色地位亦在发生转变。

　　对此，清华经管学院弗里曼经济学讲席教授、常务副院长白重恩指出，人口红利及就业参与率对经济增长发挥着重要的作用。通过对劳动生产率增长速度的计算可以推算经济的增长速度。

　　“从四个东亚经济体和14个西欧经济体对比来看，当这些国家的人均GDP是美国的30%的时候，他们的劳动生产率增长速度大概是3%，以此为标准进行推算。”随着我们经济的不断增长，我们离美国经济发展的距离将越来越近。预计到2050年时，中国的人均GDP将是美国人均GDP的53%，而总量会是美国的1.8倍。

　　同样对当下中国经济有深刻理解的还有中国 指数研究院院长、房 天下董事长莫天全。他说，纵观国际房地产市场，美国2017年的库存小，价格比较低，重点区域租金持续走高，去年美国成交大概600万到700万左右。受长效机制及金融监管、房地产税等政策的影响，2017年中国房地产主要有两个特点：控、保刚需。

　　北京师范大学“一带一路”研究院院长胡必亮指出，当下“一带一路”的倡议对资源的开发、农业类的开发、基础设施建设、制造业、旅游板块、特色商品、金融合作等方面都带来了全新的机遇和挑战。于房地产而言，“一带一路”的倡议将为旅游地产、工业地产、商业地产的发展带来新的商机。

　　清华大学互联网产业研究院院长朱岩表示，房地产的兴衰是中国发展的晴雨表，某种程度上说明中国经济正在经历着某种程度的革命，这种革命在每个企业身上都有各种各样的表现。

　　群贤毕至 解构房地产+金融的转型之道

　　在经济和产业转型的当下，新时代下的中国房地产市场正迎来转型与蜕变。从增量时代向存量时代转变，房地产又有哪些新推动力?

　　链家集团董事、愿景明德资产公司董事长陶红兵指出，在存量房时代下，房地产新动能主要体现在交易、租赁、开发三个方面。存量市场给发展商、购买商更多的机会。在此背景下，城市更新不是把房子推倒重来，而是“有机再生”。“存量房的有机更新需要需要基于生活场景的空间功能迭代，基于居民切实需求的软性服务升级。”陶红兵称。

　　作为资金密集型行业，资金来源始终是房企其主要的命门，可以说，房地产行业的血脉里天生流着金融的血液。在房地产白银时代，金融机构也在如何更好地为地产商服务的道路上不断加码。

　　对于房地产与金融的关系，花样年集团董事会主席兼首席执行官潘军、瀚德金融科技研究院院长郭杰群皆从国内外金融与房地产的不同进行了对比。

　　“海外的房地产，如果没有金融意识，按传统的开发商，卖房的钱是不能用的，因为都在金融机构那监管。按这种模式，实际上中国的开发商是全世界幸福的，因为几乎一条产业链所有的利润都由开发商来决定，在国外是不可能的。”潘军说。

　　(实体经济浪潮下的金融与房地产行业趋势论坛现场 从左至右：清华大学互联网产业研究院的院长朱岩、旭辉集团北京区域总经理孔鹏、瀚德金融科技研究院院长以及中组部特聘专家郭杰群、鑫苑置业中国有限公司张勇、花样年集团董事会主席兼首席执行官潘军，世纪星源股份有限公司CEO郑列列、中金智德购买管理公司总经理单俊葆)

　　瀚德金融科技研究院院长郭杰群则表示，在国内，房地产和金融是两大类，在美国，商业地产和金融是一个大类。现在的房地产面临着政策的调控，面临着银行的收缩，银监会发文对相关房企银行金融属性进行排查，是因为过渡依赖于银行融资，在这一方面国内和海外不一样。

　　事实上，金融和房地产两大行业在国家转型升级处于重要的位置。鑫苑置业中国有限公司董事长张勇称，金融行业是一个上百万亿级市场的行业，地产行业去年有13万亿新增交易额(不包括)。

　　“金融是虚拟经济，是为实体经济服务的。房地产是类型化的产品，一方面是消费品，另一方面是为实体经济服务的。”世纪星源股份有限公司CEO郑列列指出了金融与房地产的区别与联系。

　　那么在房地产金融化的背景下，房企如何应对?“过去有句话说，不转型是等死，转型是找死。从未来讲新时代·新经济·新生态的背景下，转型升级已经是不可避免的出路。”中金公司董事总经理、中金智德购买管理公司总经理单俊葆认为，在当下房地产行业要围绕跟怎么提供服务，怎么稳定现金流等方面做转型升级。

　　旭辉集团北京区域总经理孔鹏则表示，在新时代下，对于房地产的发展，金融是个变压器，要用未来的信誉给今天的产能加杠杆。“房子不应该是居住的机器，房子应该升级为居住的机器人”孔鹏说。

　　四大热点解析 聚焦房地产新生态

　　在“房住不炒”“租售并举”政策的影响下，房地产租赁时代已经轰然开启，其商业逻辑也在以蝶变之势拥抱变革。房企开始“尝鲜”诸多新领域——商业地产、长租、康养产业、特色小镇等。对新兴市场的战略布局，房企亟待构建合理的商业模式，从而尽快形成持续盈利能力。

　　在大租赁时代商业逻辑有何变化?贝壳找房首席经济学家杨现领表示，市场在变大，意味着品质的服务、品质的空间、品质的运营，就会获得品质的溢价。

　　在租赁市场崛起的北京下，租赁市场的服务也在升级。“未来，我们强调的品质租赁，指针对全品类、全生命周期，不同人群普遍性的人群打造租赁产品。未来的房地产供应结构应该是一个可循环再生的供应结构。”杨现领说。

　　针对存量时代的“时代宠儿”——城市更新，睿意德董事索珊表示，我们生活在一个有机会集体发明轮子的时代，城市更新必须要有全球格局、注重多元化、借助互联网、注意文化产业的传承。

　　如今，健康产业发展也异常迅速。麦肯锡全球董事陈波称，预计2030年的时候健康产业要有16亿的规模，会是今天规模的三到四倍，从需求、供给，从国家政策来讲，大健康都面临一个非常好的发展机遇。为此，陈波称，地产商的角色已经由简单的盖房子转变成了建设城市，需要构建一个健康生态圈，描出智慧、健康、美好的城市生活。