资金链紧张，房企海外发债量价齐升

　　买房的人资金成本在上涨，卖房的人也不那么好受。

　　随着境内房地产企业融资受限，房企目光已转向海外。仅就wind数据显示，从2020年初到2020年5月22日，境内房地产企业已公告计划发行的海湾债券就达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

　　“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，“外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管，这也是对降低杠杆率，促进经济高质量转型要求。”

　　此外，虽然目前海外发债通道仍存，但利率却呈现飙升趋势。如毅德国际5月9日发行1.3亿美元债券，利率已然高达12%，朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据，利率也高达9.625%。而从平均成本上来看，wind数据显示，2020年至今房企海外发债平均成本为6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点，比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。

　　另一方面，从房地产企业海外发债公布的用途来看，多数属于借新还旧。wind数据显示，今年下半年，海外融资地产债到期规模564.75亿元左右，2020年到期规模则达到1436.95亿元，毅德国际发行的1.3亿美元票据也公告说明多数用于偿还债务。

　　“目前国内房企相对宽松的融资渠道就是内租赁产品的资产证券化，但其他渠道都在收紧，预计今年房地产企业的资金链将会持续承压。”张宏伟表示。

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　　短短一年半时间，北京的按揭贷款市场经历了利率从基准利率(年化4.9%)八折上升到八五折、九折、九五折、基准无折扣，再到上浮5%，甚至如今普遍上浮10%(年化5.39%)的飙涨行情。

　　多位房地产分析师表示，近期房贷利率不断上调的主要原因是银行资金成本抬升。央行公布数据显示，今年1月至4月，同业拆借月加权平均利率分别为2.78%、2.73%、2.74%和2.81%，整体出现上行趋势。

　　对于此后按揭贷款利率是否会再次上调，多家银行的信贷业务经理均表示不清楚，但并不排除这种可能性。

　　房贷利率一年多调，北京至少上浮10%

　　21世纪经济报道记者采访了解到，目前北京地区五大国有银行、中信、招商等股份银行均执行首套房在基准利率基础上浮10%，二套房基准利率基础上上浮20%的房贷利率政策。

　　此外，民生银行现已调整为首套住房按揭贷款利率上浮20%，二套上浮25%，光大银行部分网点则已经停止按揭贷款业务。“其实把利率上调的比同业高许多，也是变相人为减少相关业务，目前按揭贷款我们做得就不多了。”民生银行北京某网点个贷业务经理说。

　　据融360新统计数据显示，2020年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，相比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，总体上升了23.01%。

　　为何北京市场房贷利率一调再调

　　工商银行北京某网点个贷业务经理解释说，除了住房不炒的相关政策外，本次利率上调也是银行自身要求使然。“虽然基准利率没有变，但银行的资金成本一直在上涨。还有就是从全国市场来看，一是很多地方首套房利率已经达到上浮15%-20%的水平，二是部分股份行、中小银行的首套房利率也已经上浮20%，三是虽然2016年按揭贷利率仅3.92%，但2015年前按揭贷款利率多在6%以上，相比之下，我们5.38%的房贷利率并不算高。”

　　与房贷利率上调相对应的，是北京地区按揭贷款业务大幅度下滑，各银行房贷额度相对充足。

　　据去年21世纪经济报道记者调查了解到，去年6月到去年11月之间，房贷批贷时间大约在1周左右，放款时间却往往在2个月以上，但如今这样的情况已一去不复返，多家银行房贷额度相对充足。

　　“只要利率能接受，申请的各项资料齐全，我们目前商业贷款批贷时间大多在三到五个工作日之间，放款时间则是过户后一个月内。“上述工商银行北京某网点个贷业务经理表示，“组合贷款和公积金贷款则看公积金那边的反馈情况，会比商贷稍微慢一些。”

　　据中国人民银行北京营业管理部新发布的4月北京市货币信贷统计数据报告也显示，4月末，北京市人民币住户贷款余额1.68万亿元，同比增长10.6%，比年初增加337.2亿元，比上年同期少增699.5亿元。