这一轮放水 房地产已被排除在外，“这一轮政策的调整主要支持的领域是基建购买，房地产购买是基本上是被排除在外的。”
朱海斌（摩根大通董事总经理、中国首席经济学家）：从宏观环境来讲，当前两个大的问题，一是中美贸易战，第二是国内政策的调整，也就是放水的问题。
房地产行业这一轮可能会仍然面临比较强的紧缩性政策，整个宏观大环境下，这一次放水跟之前的放水相比，在政策上逻辑上有什么不一样？对房地产行业可能会带来的影响是什么？
过去10年中国的宏观政策基本上是在不停的收放之间，非常高频的徘徊。如果我们跟其它的国家做一个比较，中国的货币政策或者财政政策在松紧之间摇摆的频率是比其它的国家要高。
2008年以后，基本上每过三年就会有一个政策的放松，当然2008年4万亿的刺激政策是过去10年以来强的刺激，但在2008年以后，在2012、2013和2015、2016年连续出现两次的放松。
今年7月份的政治局会议和国务院常务会议以后，更加明确了宏观政策放松的基调，从某种程度上，这是第四次的政策放松。但这一轮政策放松跟以往几次有几个非常明显的不同，从对房地产市场的理解来看，应该说是非常关键的不同。
我们在近的一个报告里提出了两个方面的不同：第一方面，如果从传统的宏观政策的宽松调整来看，以往宏观政策宽松基本上是全方位宽松。
有5个方面大家可以关注：财政政策、货币政策、汇率政策、房地产政策、监管政策。应该说在历次的调整中，这五个方面政策的摇摆或者变化，是主要的能够体现政策意图的变化。
从2008年、2012年到2015年，我们可以看到每次放松都是全方位的放水。但是这一轮并不是全方位的放水，目前看到更多的是货币政策、财政政策或者某种程度上汇率政策的调整，高层都明确提出房地产紧缩仍然要坚持，金融严监管仍然要持续，这是以前的两个不同。
我货币政策和财政政策的放水跟2008、2012、2015年这三次相比，至少从目前的判断来看，这次放水的力度远远要弱于前三次。
2008年就不用讲了，这是大家公认强的一次刺激。即使对比较温和的2012、2015年的两次放水，这次调整的力度也要弱很多。
首先看财政政策，近市场的判断非常乐观，尤其是国务院常务会开完以后，用的定调是积极的财政政策要更加积极，所以引起了市场上浮想联翩。
实际上至少到目前为止，财政政策的执行由上半年非常紧缩到下半年的宽松，而且这种宽松体现对基建购买的支持，这是我们目前在财政端看到的比较积极的变化。
从财政政策的执行来看，2020年全年并不会有太大的放水；从财政赤字的水平来看，2020年很可能是和2017年相对比较接近的一年；从经济数据来看，财政刺激年的力度是偏弱的，更多体现在从上半年到下半年执行方向的变化。
如果从财政政策的变化来看，我们看过去三次到这一次的放水非常明显的一个变化。2008年是我们在近10年强的一次财政的刺激，2012、2013或者2015、2016年财政政策放水的幅度已经要远远弱于2008年。
当然中国的财政政策有两个比较明显的特点，一个是中央点菜、地方买单。每年财政预算的赤字，在2008年以后基本上没有超过GDP的3%，但是在实际执行的时候财政赤字更多的是由地方承担。
地方赤字是由隐性的广义赤字组成，包括地方债的城投平台，还有政策性银行的特殊金融债，这是广义的财政赤字，我们看到这个规模远远要大于中央政府财政赤字的安排。
第二个是财政部点菜、央行买单，所以近市场上非常关注的央行和财政部之间互相的PK。从某种程度上来说，广义的财政政策并不是由显性的财政赤字的安排，而是通过货币政策同步的刺激。
这就是为什么在这一轮政策调整，政府强调的主题是支持基建的购买。所有已经批复的、在建的基建购买，要严格保证融资体系的合理安排，这是我们看到目前的政策调整的关键。
从另外一个角度来看，从房价的角度来看，这一轮房地产市场跟历次的调整，包括宏观政策的调整，大环境也是跟以往有非常大的不同。
历次的调整里头，像2015、2016年是一个非常明显的宽松政策，在2012年也是有很宽松的情况。我们看到，历次政策调整以后，房价总是出现从底部往高峰的比较强的反弹。
2017年，房价在一二线和三四线城市之间轮动发展；2017年以后，房价在过去的6到9个月已经提前出现了一个底部反弹。
所以，今年上半年房地产市场是一个超预期表现，去年房地产购买增速是7%，今年上半年是10%，而且大部分地区房价虽然环比增速在下降，但是同比增速并不低。
平均的出售价格基本上还是接近7%到8%的同比增速规模，这是我们理解为什么这一轮的调整里头，并没有涉及到房地产政策的变化。
在这个大背景下，到底对房地产市场怎么理解？从目前宏观政策的调控来看，无论是财政政策还是货币政策都远远弱于2012年和2015年，是不是意味着这个弱的调整要延续到2020、2020年？我觉得目前来看还是言之过早。
虽然目前对房地产紧缩的政策仍然会延续，但是有可能在2020年的某个时刻会进一步调整。
如果财政政策和货币政策对经济并没有产生政府希望达到的支撑的力量，如果在2020年下半年或者2020年上半年中美贸易战风险进一步加剧，经济增速进一步下行，那么很有可能2020年会有进一步的调整。
某种意义上，2008年以后我们每次的调整的力度越来越弱，但是实质上可能会越来越长。2020年并不会有特别明显的政策宽松效果，可能在2020年会被迫做更大的调整，这完全是有可能的。
从房地产市场的角度来看，第一个判断，2020年下半年，鉴于房地产政策仍然维持紧缩性的政策，我们判断2020年下半年房地产市场可能会出现温和下滑，无论是从楼市成交还是房价增速来看，下半年都会比上半年略微走低。
从房地产购买增速的规模来看，上半年增长10%，这并不是一个可持续的水平，下半年可能会维持在4%到5%之间，全年维持在7%左右的增速。
第二个判断，房地产市场的整合，大房企和中小房企之间的分化可能会进一步加剧，大的房企市场占有率、集中度越来越高。
2010年前8名的房企占市场份额的比例大概只有10%左右，到2017年这个比例已经上升到22%，目前在25%左右。
根据我们的判断，在2020年之前，前8位房地产开发商的市场份额可能会占到35%左右，前20位可能会超过50%，房地产市场的格局会产生非常大的变化。
第三个判断，从政策来讲，2017年应该说是在2003、2004年以后房地产政策大的一个变化，这个大的变化反映在之前更多的是以商品房市场化的供应渠道为主的城镇住宅体系，转为现在多渠道供给、多主体保障的新的楼市供应格局。
新的楼市供应格局之下，商品房和保障房基本上是一个并行的局面。
另外，目前长效机制包括房地产税的安排一再拖迟，或者说即使有，房地产税安排的力度也会远远弱于原先的预期。
这种大环境下，如果宏观经济环境出现下行，很可能楼市里头目前所看到的种种行政管制可能会更加长期化，这对市场来说可能是一个大的政策的风险。
因为我们以往更多是商品房以市场化为主导的价格机制，或者说交易的机制，可能未来会趋向于由政府主导，政府管控价格、管控数量的这么一个安排，这对房企来说可能是大的一个政策挑战。
从整个房地产行业来看，未来城镇化仍然有一定的增量空间，目前我们的城镇化率接近60%，从60%到70%大概还有5到10年的成长期。
未来我们更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动，这是在未来5年更需要关注的一个主题。
从中国的楼市结构来看，大家的注意力可能往往会更多关注北上广深这些一线城市，但从市场的安排来讲，一线城市在市场主体里占的规模才不到10%，更多的市场在二线城市和三四线城市，二三四线城市恰恰是在2017年以后支持这一轮房地产超预期表现的主体的力量。
尤其是在近的一年多，各个城市的库存跟2013年到2015年有了非常明显的改变，库存量出现了非常大的下滑。
未来支持新一轮房地产需求的，不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市，更多是在在城市群集聚，尤其是在一线城市附近的三四线城市，可能会吸引更多的人口，这可能是我们房地产行业未来5年需要关注的一个重点。
责任编辑：秦皇岛房产网小编
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