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注意事项有哪些 大产权和小产权怎样区分?

来源:秦皇岛房产网 发布于 2018-05-28T09:22:43 点击:

  大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利,可以依法交易。买房中,要注意区分大产权和小产权。
  大产权房的产权年限是多少年?
  大产权房的产权年限是指房屋建筑产权的归属年限,使用年限是根据不同的土地性质来决定,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
  1.70年
  居住用地
  2.50年
  工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地
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  3.40年
  商业、旅游、娱乐用地
  注:如何判断产权年限
  房产证上“土地用途”一栏,会注明土地用途,购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。
  大产权和小产权有哪些区别?
  可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。
  1.按产权归属分
  开发商的产权叫大产权, 购房人的产权叫小产权, 之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。
  2.按合法性分
  国家发产权证的叫大产权, 而国家不发产权证, 由乡镇政府发产权证书的叫小产权。
  乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权,这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证, 有关部门不会予以备案。
  3.按交易税费分
  所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金,那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金,这样的产权叫小产权。
  按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房, 对这个区别, 购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。
  具体来讲, 房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来,则为小产权;如果是通过出让或转让得来,就是这里所说的大产权。
  4.合法性不同,拥有的权利不同
  大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》,也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。
  购房前有哪些注意事项?
  在购房前,购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。
  1.清楚产权年限再购房
  不管是二手房还是新房都要了解产权年限,尤其是二手房产权年限。比如说,1995年开发商买到该房屋的土地使用权,并且使用权是70年,但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只有48年。
  但《物权法》规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”
  2.辨别房子的用地性质
  不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限,购买新房时,购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》;购买二手房时,购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。
  3.有房屋未必有产权
  一些所谓的“小产权房”,如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的,不能进行上市交易,无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。

责任编辑:秦皇岛房产网小编
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